Credito bancario para adquirir una vivienda

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Nos concentraremos en revisar las principales características que tienen los créditos hipotecarios otorgados por bancos para adquirir vivienda desde aproximadamente 300 mil pesos, aunque algunos tienen límites superiores a 10 millones de pesos.

¿En qué debemos fijarnos al pedir información sobre un crédito de este tipo? ¿Qué requisitos debemos cubrir para acceder al crédito y qué requisitos debe cubrir el inmueble para ser financiado?

En la actualidad es relativamente sencillo obtener un crédito para hacerse de una propiedad inmobiliaria. Esto se debe a varios factores: por una parte está la constante oferta de las diversas entidades bancarias que operan en el país y que buscan hacerse de más clientes, mientras que el número de desarrolladores inmobiliarios también ha aumentado considerablemente en los últimos años. El cambio en las restricciones sobre el mínimo de salario que las personas requieren para ser sujetas de obtener un préstamo de igual forma favoreció a este fenómeno.

¿En qué fijarse al pedir información sobre un crédito de este tipo?

Monto financiable. Normalmente se sitúa entre el 75% y el 90% del valor del inmueble según avalúo. En la mayoría de los casos el mínimo monto a financiar va de los 100 pesos hasta los 450 mil pesos.

Enganche. La mayoría de los bancos fijan el enganche mínimo entre el 10% y el 30% del valor de avalúo del inmueble.

Plazo. Lo más común es encontrar plazos que oscilan entre cinco y 20 años, aunque recientemente entraron al mercado opciones de mayor plazo. Debemos recordar que mientras más amplio es el plazo los pagos son menores, pero en casi todos los casos las tasas de interés aumentan levemente.

Tasa de interés. En un esquema de tasa fija, la tasa de interés se pacta para todo el tiempo del crédito y no se modifica. Oscilan entre el 11% y el 13% anual. Este tipo de tasa aumenta la certidumbre, pues nos permite saber el monto exacto de las mensualidades a pagar hasta el final del crédito. Existen también esquemas con tasas de interés variables o mixtas, generalmente con un tope máximo y fluctúan debajo de éste. La mayoría de los bancos premia la consistencia en el pago puntual con reducciones a las tasas de interés. Recomendamos que el interesado agote todas sus dudas con respecto los asesores bancarios.

Prepago. La gran mayoría de los créditos de este tipo no penalizan el prepago. Esto es recomendable porque deja abierta la posibilidad de hacer pagos extra que abonan directamente al capital de la deuda, recortando así la duración del crédito significativamente. Además siempre existe la posibilidad de liquidar totalmente la deuda en determinado momento y no pagar más por ello.

Comisiones y gastos. Usualmente se cobra una comisión para los gastos de apertura y administrativos que oscila entre el 2% y el 3% de la cantidad financiada. El avalúo de la propiedad tiene un costo que ronda los dos a cuatro pesos por millar, mientras que los gastos notariales varían entre el 4% y el 9% del valor total de la vivienda.

Seguros y coberturas. Gran parte de los créditos cuentan con un seguro de vida o invalidez permanente para el titular -o los titulares en su caso- que cubre el total de la deuda. Se recomienda revisar si el crédito cuenta con seguro de desempleo -la oferta va de las tres a las nueve mensualidades de cobertura en este rubro-. Finalmente hay que poner atención en la cobertura por daños o incendios, que usualmente responde por cierto porcentaje sobre el valor destructible del inmueble -que generalmente es el valor de la construcción-.

¿Cuáles son los requisitos más comunes para solicitar estos créditos?

Personas físicas:

– Que su edad no pase de 70 años al haber terminado el plazo del crédito.
– Ser mexicano o extranjero con FM2.
– Comprobar el ingreso bruto mensual. Se puede incluir el del cónyuge y en algunos casos el de los padres.
– Referencias bancarias.
– Continuidad laboral.
– Llenar una solicitud de crédito y un cuestionario médico.
– Identificación oficial y comprobante de domicilio.
– Acta de nacimiento y de matrimonio en su caso.

Personas físicas con actividad empresarial:
– Estar dado de alta ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).
– Declaración de Impuesto Sobre la Renta (ISR) del último año, firmada y sellada.
– Estados de cuenta de cheques, ahorro o inversión.

¿Cuáles son los requisitos más comunes que debe cumplir el inmueble a financiar?

Para vivienda usada:
– Contrato de compra-venta.
– Documentos que evidencien el pago del enganche.
– Copia de la escritura del inmueble.
– Copia de la última boleta predial.
– Copia del último recibo de agua.
– Copia del régimen y reglamento de condóminos “Indivisos”.
– Copia de los planos arquitectónicos.

Para vivienda nueva:
– Contrato de compra-venta.
– Documentos que evidencien el pago del enganche.
– Escritura del terreno.
– Boleta predial.
– Boleta de agua.
– Planos arquitectónicos.
– Licencia de construcción.
– Aviso de terminación de obra.

www.condusef.gob.mx

Nicolas Taiana

Director & Asesor Inmobiliario

Tulum Real Estate

Propiedades – Terrenos – Hoteles

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